Dépôt de garantie non restitué : réclamer son dû et les pénalités

Lorsqu'un locataire rend les clés de son logement, le remboursement de sa somme initiale prend parfois la forme d'un parcours d'obstacles. La situation d'un dépôt de garantie non restitué survient régulièrement sans que le bailleur ne fournisse la moindre explication écrite. Le droit encadre pourtant cette procédure avec une rigueur stricte. La loi fixe des échéances précises et prévoit des sanctions financières en cas d'impayé.

Élodie, enseignante installée à Nantes, a quitté son ancien appartement après l'établissement d'un constat d'état des lieux irréprochable. Trois mois après la remise des clés, elle attendait toujours le virement du bailleur. Face au silence radio du propriétaire, elle a dû engager les procédures légales pour faire respecter son calendrier.

Les délais d'un à deux mois imposés au propriétaire

Le point de départ du calendrier légal commence le jour de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée. Le propriétaire dispose d'un mois pour restituer la somme si l'état des lieux de sortie correspond exactement à l'état des lieux d'entrée. Ce délai protège le locataire sortant contre les lenteurs administratives abusives.

Une seconde règle s'applique dès qu'une différence apparaît entre les deux documents. Le texte de loi accorde un délai maximal de deux mois au bailleur lorsque des dégradations sont constatées. Cette période supplémentaire vise à lui laisser le temps de chiffrer la remise en état des lieux.

Ce que dit la loi. Article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée [...] Le délai est porté à deux mois si l'état des lieux de sortie est différent de l'état des lieux d'entrée. »

Certains propriétaires tentent de retarder l'échéance sous prétexte d'attendre la clôture annuelle des comptes du bâtiment. Pour un logement situé dans une copropriété, la législation prévoit un aménagement particulier. Le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du montant du dépôt jusqu'à l'arrêté des comptes locaux.

L'existence d'un litige concernant un refus d'indemnisation dégât des eaux survenu en cours de bail ne suspend pas automatiquement ces échéances. Le propriétaire ne peut pas conserver la totalité du versement sans justificatif d'une somme équivalente.

Les retenues sur le montant exigible et le rôle des justificatifs

Un bailleur n'a pas le droit de retenir une somme de manière forfaitaire ou arbitraire. Chaque centime déduit doit correspondre à une dépense causée par une dégradation imputable à l'occupant. Les dégradations liées à la vétusté ou à l'usage normal du logement restent à la charge exclusive du propriétaire.

Pour appliquer une retenue, le bailleur doit apporter la preuve de la détérioration et de son chiffrage. La Cour de cassation, dans une décision du 7 janvier 2021 (n° 19-23.269), a confirmé que le propriétaire peut justifier ces retenues par la production de simples devis. Il n'a pas l'obligation d'effectuer immédiatement les travaux ou de présenter des factures acquittées.

L'imputation de la preuve repose entièrement sur les épaules du bailleur. L'article 1353 du Code civil dispose en effet que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit en justifier le paiement ou le fait qui l'a éteinte.

Le tableau suivant résume le cadre des retenues applicables selon la nature des documents fournis lors du départ.

La comparaison minutieuse entre le document d'entrée et le document de sortie demeure le seul moyen d'établir la réalité d'un dégât. Si le bailleur n'a pas rédigé d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état d'usage.

La majoration de dix pour cent par mois de retard

Le dépassement des délais légaux entraîne des sanctions financières dissuasives à l'encontre du propriétaire défaillant. La somme restant due au locataire subit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette pénalité légale s'applique de manière automatique dès lors que l'échéance légale est dépassée. La Cour de cassation a précisé le 15 février 2023 (n° 21-20.536) que cette majoration est due même si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse par courrier séparé, dès lors que ses coordonnées figurent sur l'état des lieux de sortie.

Dans le dossier d'Élodie à Nantes, son loyer hors charges s'élevait à 700 euros, assorti d'un versement initial de 700 euros. Avec trois mois de retard entamés après la fin du délai légal d'un mois, la majoration représente 10 % de 700 euros, soit 70 euros par mois. La somme cumulée atteint 210 euros de pénalités, portant le montant total réclamé à 910 euros.

La Cour de cassation a toutefois nuancé ce principe dans une décision du 25 janvier 2024 (n° 22-20.155). La pénalité de 10 % ne s'applique pas si le retard résulte directement de l'absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire, à la condition que le bailleur prouve sa bonne foi.

Le cumul des pénalités peut vite représenter une somme importante pour le bailleur négligent. La loi a voulu cet effet dissuasif pour éviter la rétention abusive des fonds des anciens locataires.

Du courrier recommandé aux tribunaux pour obtenir gain de cause

La résolution d'un litige nécessite une méthode rigoureuse pour construire un dossier solide. Les outils mis à disposition par les rubriques relatives aux droits au quotidien permettent de cadrer chaque étape administrative.

La première démarche officielle consiste à adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier fixe un délai précis de règlement et rappelle les sanctions applicables. Il convient d'y intégrer des éléments de preuve factuels.

• Joindre la copie des états des lieux d'entrée et de sortie signés par les parties.
• Mentionner la date exacte de remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.
• Calculer la pénalité de retard de 10 % par mois entamé en détaillant le décompte.
• Fixer un délai d'exécution sous huit à quinze jours avant saisie des juridictions.
• Indiquer les coordonnées bancaires complètes pour permettre le virement des sommes.

Si la mise en demeure reste sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation ou faire appel à un conciliateur de justice. Cette étape de médiation permet fréquemment d'obtenir un accord amiables sans engager des frais d'avocat.

En cas d'échec de la conciliation, la saisine du tribunal judiciaire constitue l'ultime recours pour le locataire. Les litiges portant sur la restitution des garanties locatives peuvent être portés devant le juge des contentieux de la protection. L'action en justice se prescrit par 3 ans à compter du jour où le versement aurait dû être effectué.

Pour approfondir les règles juridiques liées à l'habitat, consultez notre espace consacré à la gestion du logement. Les dossiers détaillent les procédures pour défendre vos intérêts face aux propriétaires.